冷库依然是物流地产行业内的一片蓝海。什么样的冷库产品更有市场？

　　这几年，冷链市场的成长无疑是非常令人乐观的。这也同时给发展逐渐滞缓的物流地产行业，带来了新的增长点。

　　但是相比起普通干仓而言，冷库因为有着非常强的专业要求，所以各大投资机构和开发商也不是敢于立即下场。

　　而要真正做好冷库的投资和运营，也不是单单一篇小短文就能说得明白的。

　　今天我们就其中的一个方面，来谈谈物流地产下的冷库产业，是应该走标准化的道路还是继续坚持定制化建设的路。

　　如果要阐述这个问题，我们需要将冷库按照不同功能区分后再分别就其特点进行说明。

　　定制化的生产型冷库

　　生产型冷库就是指在低温环境下对产品进行深度加工处理的冷库场所，一般都靠近渔港、畜牧基地等区域。

　　生产型冷库的主要功能不是用于存放，而是在低温下对水产品或肉类进行预冷、深冷、切割处理或其他加工等工作。它更像是一个冷链状态下的加工厂。现在冷链细分领域中比较火热的中央厨房，其实质也是生产型冷库的一种形式。

　　由于生产型冷库偏重加工，产品种类较为单一，所以对于温区的要求不需要非常细化，在温区设计上很少会出现变温区。因此，这方面容易标准化设计。

　　但是也同样是因为加工的比重较大，所以这类型的冷库对流水线、加工处理设备等硬件设施的要求很高，更要兼顾原材料入口、预处理分区、产成品出口和排污处理等等多方面的动线布局，对冷库本身的消防分区、防火墙和建筑物形态有着较强的要求。

　　其实，生产型冷库更多的是偏向厂房结构，对于土地性质、配电额度和环评都与普通的物流地产有着区别。所以，就此而言，生产型冷库是很难进行标准化开发的。

　　标准化的存储型冷库

　　存储型冷库一般是承接大贸冻品、加工后产品或瓜果蔬菜的场所，主要靠近在港口、原产地或中转地。

　　存储型冷库很少需要进行库内附加操作，它只是作为简单堆存的场所，所以对于库内分区结构没有过多要求。

　　而承租存储型冷库的，主要是以量盈利的贸易商、批发商等。由于单位利润不高，所以他们会对冷库坪效非常敏感。

　　这就导致了每平米可以堆放的托盘数，更受到他们重视。也就是，仓库的层高和承重，是否可以做到更大化利用的问题。

　　这一点，对于进行标准化仓库开发的投资机构和开发商而言，是非常有利的。

　　因为，标准化的冷库还是主要基于普通仓库的蓝本进行设计的。而标准化冷库的设计，可以使得仓库在建设伊始，就预先处理好地坪预埋、管道排布空间等问题。并且，如果是专业化的标准冷库开发企业，甚至可以将温区、隔热板、制冷机等其他所有设施都做好，只等租赁企业拎包入住即可。

　　相比起用普通干仓进行改建的冷库，这种在设计和施工阶段就预先进行处理的标准化冷库，无论是在仓库内部空间，还是在施工时间上都会更占优势。而这种空间和时间的优势，又可以转化为成本优势，更容易吸引相关企业的兴趣。

　　充满机遇的零售型冷库

　　零售型冷库也就是现在需求量增长朂为迅猛的销地仓，主要设置在人口集中、消费体量可观的中、大型城市中。

　　相比起前两种冷库，零售型冷库就有点复杂了。经过电商竞争的洗礼，现在的零售型冷库不单单需要具备在销售地进行商品存储的功能，更需要同时兼备在库内完成增值业务的能力。

　　就其存储功能而言，零售型冷库对于温区有着较高要求。因为，往往一个仓库内可能需要堆放恒温的巧克力、冷藏的蔬果和冷冻的肉类，甚至还会存储深冻的金枪鱼。所以，仓库内每个分区该如何设定温度就显得格外重要了，不然就会出现严重的货损。

　　而对于增值业务而言，它需要的冷库特点又类似生产型。虽然是一些轻加工，但是也需要搭建流水线、布局排污处理等等。

　　朂后，这两种业务形态又需要整合在同一个仓库内，所以这对于标准化冷库的建设而言是非常具有难度的。

　　一是因为，开发商在建设时是完全无法预知未来的租户是放什么产品的。而如果一味地将每个分区都进行跨温区处理的话，那么过高的成本，就不得不转嫁到租金上去。这就导致其在租赁市场中失去竞争力。

　　二是因为，配合增值业务的设备设施摆放，需要考虑仓库本身的建筑形态、柱网密度和电力供应等条件。这些也是很难在冷库主体设计阶段就能预知的问题。

　　但是，零售型冷库却是当前市场中朂为受到关注的一个分类。

　　受益于线上食品消费的高速增长，大量的市配型冷链企业如雨后春笋般出现。而正是由于需求和供给的失衡，这些冷链企业在很多情况下都会主动去适应标准化干仓的建筑结构。

　　其实，这同时是给了仓库开发商们一个很好的机会，去从中了解、研究什么样的标准化产品，可以更好地适用于这些冷链企业的运作要求。

　　由于冷链本身是在温控条件下的产业链，所以无论是生产型、存储型还是零售型冷库，更优设计和建设都更好是定制化处理。

　　但是随着线上冷链产品消费的迅猛增长，“有了订单再来建设冷库”的理念已经完全无法跟上发展的脚步了。

　　那么，标准化冷库的出现，无论是对投资方还是使用方而言，都无疑是恰到其所的——投资方需要标准化的产品进行资本运作，而使用方需要可以立即入驻的冷库进行业务运营。

　　但是，标准化冷库发展的难点也同样不可忽视。这主要就是集中在项目初期对于土地所在区域的评估和调研，以判断该市场到底适合什么类型的冷库。然后，再根据需求的特点进行针对化的设计和建设。

　　这种针对性，就是在标准化仓库和适应冷链需求的定制化仓库之间，寻求的平衡，从而避免出现冷库无法使用而空置，或者过度定制化而无法进行资本运作的情况。

　　就目前来看，冷库依然是物流地产行业内的一片蓝海，而通用性强的标准化冷库产品更是需要得到广泛关注和研究的细分领域。

　　国内的消费结构和消费水平，预示着冷链还有着相当广阔的增长空间。而冷库作为支撑冷链业务的底层结构，也一定会有更为强势的上升劲头。

　　对于不动产的投资机构和开发商而言，谁可以更快找出平衡冷库标准化和定制化的方法，谁就可以在这个赛道中取得先机。

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